Comment est née l’aventure Edgar Suites ?

Grégoire Benoit : tout a commencé en 2016, quand mon frère Maxime et moi-même, alors exploitants d’une conciergerie sur Airbnb, croisons le chemin de Xavier O’Quin, qui dirige une entreprise similaire. Nous décidons de nous associer avec l’ambition de réinventer l’appart’hôtel haut de gamme et créer un nouveau modèle d’hospitalité urbaine, à mi-chemin entre l’hôtel traditionnel et la location meublée.

Sur quel constat avez-vous fondé le concept ?

G. B. : nous voulions dépoussiérer le concept d’appart’hôtels. Nous avions identifié une demande importante pour des appartements chaleureux, bien décorés, avec des services hôteliers, qui n’était pas remplie par le marché qui proposait des concepts trop standardisés. Notre conviction, c’était qu’il était possible de créer une nouvelle génération d’appart’hôtels premium avec une vraie dimension expérientielle. Nous avons structuré ce projet autour de 5 piliers qui n’ont pas bougé depuis 10 ans : l’expérience voyageur, la croissance, un cadre réglementaire irréprochable, un engagement RSE fort et la rentabilité.

Quelle est votre stratégie d’acquisition et de transformation des actifs ?

G. B. : nous travaillons sur 3 types d’actifs. D’abord, les bureaux vieillissants, sous-occupés, mal localisés pour un usage tertiaire que nous transformons en résidences hôtelières. C’est notre modèle historique. C’était le cas de notre tout premier immeuble, dans le 15^e arrondissement de Paris, près de la Porte de Versailles. Ensuite, des hôtels défraîchis à rénover. Et enfin, des projets en neuf en partenariat avec des promoteurs immobiliers, comme le projet de Bordeaux à Canopia, un éco-quartier, dont la livraison est prévue en 2028.

Votre levée de fonds en 2021 a-t-elle marqué un tournant dans votre développement ?

G. B. : avant 2021, nous étions uniquement locataires et opérateurs : nous proposions à un propriétaire de transformer son immeuble en appart’hôtel en échange d’un bail de 12 ans. En 2021, nous avons levé 104 M€ d’equity auprès de BC Partners Real Estate. Cette levée de fonds, couplée à 150 M€ de dette bancaire, nous a permis de déployer 250 M€ de projets immobiliers. Nous avons ainsi pu accélérer fortement notre développement et devenir de plus en plus propriétaires de nos murs, via une structure PropCo/OpCo.

Comment votre parc s’est-il développé ?

G. B. : nous comptons aujourd’hui 27 résidences représentant 1 500 chambres dans 13 villes. Nous sommes passés d’une présence exclusivement parisienne à un déploiement en région à partir de 2023 (Lille, Bordeaux, Cannes, Nice prochainement), puis à l’international. Nous nous déployons en Espagne, avec des signatures à Valence et à Malaga, pour des ouvertures à partir de 2027, mais également en Italie avec un projet à Milan.

Chaque résidence a sa propre identité. Comment la construisez-vous ?

G. B. : les fondamentaux sont communs à toutes nos résidences : qualité des matériaux, accueil digital 24h/7j, appartements totalement équipés… Mais la décoration et l’ambiance sont entièrement créées en fonction du quartier et de la clientèle visée. Chaque résidence est donc unique. Nous travaillons avec des artisans locaux (ébénistes, artistes…) pour donner de l’âme à chaque immeuble, voire à chaque appartement. Nous avons également collaboré avec des architectes reconnus comme Bernard Dubois. De plus en plus, nous internalisons cette compétence, tout en nous autorisant des collaborations externes ponctuelles pour certains projets spécifiques. L’objectif, c’est que nos voyageurs, dont 80 % sont étrangers, se sentent chez eux, dans un intérieur soigné et chaleureux.

Quels sont vos indicateurs de performance clés ?

G. B. : nous suivons de près 3 indicateurs : le taux occupation, la rentabilité opérationnelle et la satisfaction voyageur. Nous sommes à 92 % de taux d’occupation à Paris et autour de 90 % sur l’ensemble du parc. Côté rentabilité, notre indicateur central est le Gross Operating Profit et nous visons 60 % de marge d’exploitation pour l’ensemble des résidences.
À ce titre, nous sommes très vigilants à notre efficacité opérationnelle, pour éviter les dépenses qui ne sont pas contributives à la satisfaction des voyageurs. Par exemple, nous n’avons pas de réception physique, mais une réception digitale disponible 24h/24 7j/7. Cette autonomie et l’expérience sans couture que nous proposons sont très appréciées par nos clients. Côté satisfaction, nous affichons une note moyenne de 9,4/10 sur Booking.com.

Comment se traduit votre engagement RSE ?

G. B. : notre engagement est basé sur une conviction sincère et profonde. Nous croyons depuis le début que les entreprises ont un rôle à jouer dans la transformation positive de la société. Edgar Suites est entreprise à mission et labellisée B Corp. Pour les transformations immobilières, nous travaillons avec la certification BREEAM et pour l’exploitation, nous visons le label Clé Verte. Travailler avec ces tiers certificateurs nous challenge et nous pousse à progresser continuellement. C’est aussi devenu un formidable levier de recrutement : la dimension RSE figure systématiquement dans les 3 premières raisons pour lesquelles nos candidats postulent chez nous.

Quelles sont vos ambitions à 5 ans ?

G. B. : nous prévoyons d’ouvrir 4 résidences d’ici 2027 et 5 résidences en 2028. L’objectif à horizon 2030 est de passer d’une capacité d’accueil équivalente à 1 500 chambres d’hôtel à une capacité de 4 000 chambres et d’atteindre 100 M€ de chiffre d’affaires.